P4) 買樓放租投資回報率

買樓放租投資回報率
如何將買樓放租的回報率計算出來呢？
只是單純將租金除以樓價？錯！
其實你所付出的不是樓價的全部。
要真正計算買樓放租的回報率，要先將........
許多人以為買樓收取租金，能有5厘已經好好了。
其實這回報率實在低估了。
一般人計算的回報率：
樓價	3,000,000
年租金	144,000
(月租12,000)
回報率	4.80%
但這沒考慮到，一般情況下大家都是用貸款來購買物業。
樓價	3,000,000
10%首期+雜費	420,000
(首期300,000 + 雜費120,000)
年租金	144,000
(月租12,000)
回報率	34.29%
回報非常吸引，現行息率只是約 2.3厘，真的不難想像為什麼樓價居高不下。
當然租金不是直接進入自己口袋，而是替你供款給銀行房貸。但是，假設樓價不跌不升，
當你賣樓時，還了的款項不就進你口袋了嗎？（舉例：買樓花了三十萬首期，貸二百七十萬，
租客交了一年租，那基本上你也還了銀行十四萬，扣除利息，假設約有十萬償還本金 (實際上沒償還那麼多本金，
這假設是為讓人容易明白，簡化了，事實上利息愈高，償還的本金愈少）
如果這時賣了物業約三百萬，扣除欠銀行款項二百六十萬（270萬 - 10萬供款)，那不是有四十萬了嗎？
說回來，三成四的回報率，三年共100%的回報。那不是三年後，自己便大約賺了另一個首期了嗎？太誘人了！
說到這，可以想像大家已經想直撲入市了。冷靜！！先冷靜一下！！
以上計算是簡化了很多，畢竟要簡單闡述買樓投資回報率，不能加入太多其他因素。
未被計入的成本包括物業稅、潛在租金跌幅、現行政策變更(如：按揭成數等)。
還有，一旦樓市下跌，心裡也要承受沉重的壓力，而回報率也可能因而變成負數。
10%首期+雜費	420,000
年租金	144,000
(月租12,000)
樓價下跌約10%	-300,000
	-156,000
回報率	-37.14%
當然，如果你不著急在跌市時賣樓，樓價下跌所做成的損失不過是帳面上的，有朝一日如果樓價回升，
你或許不需要承受任何樓價虧損。在樓市下跌之時，租金亦會相對下調 (因為置業的成本下降了，
部份租客如嫌租金高，會自行置業，而在市場上租盤的供應變動不大時，
每名業主都會因想把物業租出而稍減租金)。這時，回報率就有可能被減低了。
如下表示範：
10%首期+雜費	420,000
年租金	96,000
(月租8,000)
回報率	22.86%
還是，有兩成的回報率，在現今銀行存款零利率的年代，這如何不叫人瘋狂。
所以政府叫停了這行為（雖然政府不全是為這而出招打壓樓市），要不然，
樓價會因為這高回報率而一直升，直至回報率下降至投資者/ 炒家卻步才停下樓價增長。
現在如果合法的買入單位出租，被視為投資性質而非自住性質，
金管局下達了指引給銀行，如果是投資性質的物業貸款，最多只能給予五成按揭貸款。
如果這樣的話，那回報率將會被大大減低了。
雖然上面的看上去的回報相當吸引，但是畢竟已交給銀行的供款不完全等同回報，
所以比較保守的計算方法，應該是現金的回報，即所有現金的進和出。
我們這裡另有一頁是說現金流才是王道，買樓收租就是要看現金流！！
https://www.blogger.com/blogger.g?blogID=2984973217560930170#editor/target=post;postID=8830919549518081923
50%首期+雜費	1,620,000
(首期1,500,000 + 雜費120,000)
年租金	144,000
(月租12,000)
回報率	8.89%
因此，回報變得相對不吸引了。加上實施了額外印花稅和調高了從價印花稅，
入樓的風險大了，回報卻是少了。
還有，如果利率上升至９７年水平（約：１０％），首幾年償還之本金基本上是很少的。
因此，買了物業後收到的租金基本上是還利息去。
想知道利息對物業的影響，按一下下面的鍵鏈
https://www.blogger.com/blogger.g?blogID=2984973217560930170#editor/target=post;postID=7408964125229758276;onPublishedMenu=allposts;onClosedMenu=allposts;postNum=0;src=postname
下一章，我們來說說，買入住宅物業的危機與風險
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