P10) 現金流才是王道，買樓收租就是要看現金流！！

甚麼叫現金流？學習過會計的朋友都會很清楚知道，但大眾一般其實也應該不會陌生。
簡單來說，現金流顧名思義就是現金的流動，如果正現金流就代表有現金來到你手。
反之，負現金流就是你要不斷付出現金了。大家現在一定覺得話廢得很。等等！！
這其實是個大學問，先別把輕看了，不少歷史上的大企業和小老闆破產皆因沒顧好自己的現金流。
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舉個簡單例子說說，老闆A買了一所豪宅，因看好了豪宅市場，猜它未來會上升。
他把豪宅租出去待樓價上升20%竟就會賣掉。而豪宅的租金回赧一般是在 2-3%。
（我們先用３％回報來計算吧） 假設豪宅約價值五千萬，那租金約為十二萬五千元。
月供款額約十九萬八，物業稅約為十八萬元（月計約為一萬五元），那不計其他雜費，
每月現金流為負八萬八千元 (125,000-198,000-15,000 = - 88,000)，
	HK$
月租金	125,000
月供款額	-198,000
平均每月物業稅 (租金 x 80%評稅率 x 15%稅率)	-15,000
正/ (負) 月現金流	-88,000
正/ (負) 年現金流	-1,056,000
那表示如果他打算等一年才賣掉那豪宅，他就要多預備一百零五萬來應付負現金流了。
兩年就是二百萬了，或許你會說能買五千萬豪宅的人那在乎區區二、三百萬。
如果不幸地在隨後半年發生了沙士或金融海嘯等，樓價下跌，公司周轉沒多餘資金，
那這豪宅就不是搖錢樹，反而是索命符。被迫賣掉就更虧得多了，所以正現金流是很重要的。
那當然不是說老闆A愚蠢，因為這是不同的投資策略，他看中的是資本增值，
而他的財力也許可以守至樓價回升的時候，而且真正豪宅的供應是稀少的，升幅也是驚人的。
但這不是大眾能夠做到的，因此我們回歸到現金流的主題上吧。
為什麼要用現金流去計算回報率？因為這是個比較保守的做法，而且就算供款全都當作還掉利息
（即假設供款到銀行的錢都到大海去了），如果你有大量的正現金流的話，根本毋懼樓價是升是跌，
以及何時供完貸款。以下就來個簡單例子吧。
10%首期+雜費	420,000
年租金 (月租12,000)	144,000
年供款額 (30年, 利息2.5%, 月供11,854 )	-142,248
正/ (負) 現金流	1,752
回報率	0.42%
這是未計入物業稅和其他雜費，但至少可以簡單地闡述什麼是現金流回報率。
其實有很多方法去增加現金流，其中一個最容易和直接的就是粉飾物業以提高租金。
如果付出二十五萬元能提升每月一千五百元租金收入，大家會不會選擇去做這個粉飾呢？
下面給一個例子，讓大家去想一想究竟應該，還是不應該粉飾物業。
10%首期+雜費	420,000
裝修費用	180,000
	600,000
年租金 (月租提升1,500 至 13,500)	162,000
年供款額 (30年, 利息2.5%, 月供11,854 )	-142,248
正/ (負) 現金流	19,752
回報率	3.29%
看似二十五萬只換回每月一千五百元租金收入有點少，但看看現金流的回報率提升了不少，
而且未來售出時，樓價也會因粉飾而提高。